Договор мены между юридическим и физическим лицом

Договор мены

Договор мены представляет собой соглашение, по которому стороны обмениваются имуществом, принадлежащим им по праву собственности.

Субъектами по договору мены могут выступать как юридические и физические лица, так и государство, и муниципальные образования. Иными словами, сторонами в рамках настоящего соглашения могут являться любые дееспособные лица.

Договор мены можно заключить как в устной, так и в письменной форме. Важным нюансом является то, что устное заключение возможно лишь в том случае, если предмет договора по своей стоимости не превышает МРОТ в десятикратном размере.
Договоры, стоимость предмета которого превышает десять минимальных размеров оплаты труда, составляются в письменной форме.

Ниже, на примере договора мены автомобилями, мы рассмотрим, как составляется такой документ и на какие нюансы следует обратить внимание при его оформлении.

Преамбула

Договор мены

Мы:
Денисов Денис Денисович, 11.03.1999 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Петра Первого, дом 88, квартира 324, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 11.03.2019, именуемый в дальнейшем Продавец 1, с одной стороны
И
Ильин Илья Ильич, 12.03.1999 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Черемушки, дом 874, квартира 398, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 12.03.2019, именуемый в дальнейшем Продавец 2, с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбуле соглашения традиционно указываются:

  • разновидность сделки;
  • место и дата заключения соглашения;
  • имена и роли участников договора;
  • адрес проживания и паспортные данные физических лиц.

У договора мены, как и у других сделок, существуют существенные условия, без которых он не может вступить в юридическую силу. К таким условиям, в нашем случае, принято относить:

  • предмет договора;
  • фактическая стоимость имущества, которое является предметом.

Предмет

Информация о предмете договора – основа любого соглашения. В случае же договора мены, предметом выступает непосредственно само имущество, которым обмениваются Контрагенты. При этом важно указать исчерпывающие характеристики этого имущества, дабы впоследствии не возникало каких-либо разногласий.
При договоре мены, где предметом выступают автомобили сторон, указываются следующие характеристики:
— марка авто;
— год выпуска транспортного средства;
— номер VIN;
— объем двигателя;
— цвет транспортного средства;
— регистрационный номер;
— паспорт транспортного средства;
— свидетельство о регистрации.
Итак, информация о предмете договора в тексте документа прописывается следующим образом:
Стороны в соответствии на настоящим соглашением передают друг другу следующие транспортные средства, принадлежащие им по праву собственности:

Денисов Денис Денисович передает в пользу Ильина Ильи Ильича легковой автомобиль марки daewoo nexia, 2011 года выпуска, номер VIN — ХХХХХ-ХХХХХХ, двигатель номер — 00000000, объем двигателя – 1.4 л., кузов номер — 0000000, цвет — белый, регистрационный номер — Х ХХХ ХХ ХХ, паспорт транспортного средства — ХХХХХХ, выдан (кем выдан) ХХ ХХ ХХХХ (дата выдачи).
Ильин Илья Ильич в свою очередь передает в пользу Денисова Дениса Денисовича легковой автомобиль марки Datsun on-Do, 2011 года выпуска, номер VIN — ХХХХХ-ХХХХХХ, двигатель номер — 00000000, объем двигателя – 1.4 л., кузов номер — 0000000, цвет — серебристый, регистрационный номер — Х ХХХ ХХ ХХ, паспорт транспортного средства — ХХХХХХ, выдан (кем выдан) ХХ ХХ ХХХХ (дата выдачи).
На момент мены, фактическая стоимость каждого автомобиля по утверждению обеих сторон установлена в размере — 450 000 (Четыреста пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.
Стороны являются собственниками указанных автомобилей на основании предоставления технических паспортов.
Автомобили не принадлежат по праву собственности третьим лицам, не находятся в залоге или в аресте.

Права и обязанности сторон

В этом разделе указываются положения об обязательствах сторон по настоящему договору. При этом составление раздела не является обязательным условием. Но мы все же рекомендуем его составить, дабы избежать спорных ситуаций, в случае недопонимания между сторонами. Итак, ниже мы приведем примерные формулировки в рамках этого пункта:

Стороны вправе:
• Требовать передачи права собственности на указанные в пунктах о предмете соглашения автомобили.
Стороны обязуются:
• Передать друг другу указанные в тексте документа транспортные средства в технически исправном состоянии.
• Сообщить о всех недостатках, скрытых дефектах и поломках, если такие присутствуют.
• Передать друг другу заявленные в разделе о предмете автомобили в собственность в течение 3 (трех) дней с момента подписания соглашения.
• Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим договором.

Читайте также:
Договор купли продажи катера между физическими лицами

Ответственность сторон

Также немаловажным фактором является составление раздела об ответственности Контрагентов. Это обусловлено, прежде всего, снижением рисков. Ниже мы представим основные положения, которые могут прописываться в тексте документа:

Стороны несут материальную ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору.
Контрагенты несут ответственность за недостатки отчуждаемых объектов в случае их выявления после подписания соглашения.
Если эти недостатки были оговорены до подписания соглашения, стороны ответственности не несут.

Порядок разрешения споров
В этом разделе зачастую указываются следующие формулировки:

В случае возникновения каких-либо споров, стороны разрешают их путем переговоров.
Если же в процессе переговоров стороны не пришли к компромиссу, споры разрешаются в судебном порядке.

Заключение

В конце документа стороны указывают свои реквизиты и ставят подписи. После подписания соглашения Контрагентами сделка считается заключенной.

Что нужно знать о бартерных сделках

Бартер — сделка, по которой стороны обмениваются равноценными товарами, а если один из товаров дороже, вторая сторона доплачивает разницу или дает больше своих товаров. Это понятие из практики, в законе его нет.

Бартер в законе называется меной

Об обмене между физлицами — статья 567 гражданского кодекса

В законе нет определения бартерной сделки, но есть глава о договоре мены. Она об обмене между физическими лицами, а вот отдельной статьи для компаний нет, но никто не запрещает компаниям обмениваться товарами, ориентируясь на закон для физлиц.

По бартеру можно обменивать:

  • товары на товары;
  • товары на услуги;
  • услуги на услуги;
  • интеллектуальную собственность на товары или услуги.

Иногда бартером называют взаимозачет — это поставка товара на сумму долга. Например, компания А должна компании Б сто тысяч рублей, но вместо денег расплачивается красной икрой: двести банок по 500 рублей — как раз сто тысяч. Отличие взаимозачета в том, что есть денежный долг и нужно оформлять акт взаимозачета.

Три проблемы бартерных сделок

С бартерными сделками есть три проблемы: налоги, риск доначисления налогов и сложности с поиском партнеров для обмена.

С бартерных сделок нужно платить налоги — пункт 2 статьи 154 налогового кодекса

Налоги. Налогообложение для бартерных сделок не отличается от налогообложения для сделок купли-продажи. И из-за этого смысл бартера может потеряться: обычно компании идут на бартер, когда нет денег, — но полностью в натуральном виде провести сделку не получится, потому что нужно найти деньги на налоги.

ИП Лососев и ИП Рыбаков работают на упрощенке 6%. У Лососева типография, а у Рыбакова пекарня. Они обмениваются: один получает рекламный банер, а другой трехэтажный торт для промоакции. Сумма сделки — 10 000 рублей.

Оба должны заплатить налог — 600 рублей, это по 6% с дохода.

Можно не платить налоги с бартерной сделки, если учесть ее в расходах на бизнес. Так могут делать ИП на упрощенке доходы минус расходы и ООО.

Расходы для упрощенки 15%

Доначисление налогов. Налоговая с подозрением относится к бартерным сделкам, потому что компании могут занизить цену товаров и заплатить меньше налогов. Она вправе проверить договор бартерной сделки, и, если докажет, что цена в договоре отличается от рыночной на 20% в любую сторону, доначислит налоги.

ИП Рыбаков отдает блесны по бартеру за 20 рублей, хотя другие продавцы ставят цену от 90 до 100 рублей. Получается, что цена Рыбакова меньше средней на 79%.

Сложности с поиском партнеров. Для бартерных сделок нужно найти партнера, отвечающего одновременно двум критериям: у него есть нужный вам товар, и он готов поменять его на ваш товар.

Если готовы платить налоги и нашли подходящего партнера, нужно заключить договор.

Пример договора для бартерной сделки

Шаблон договора бартерной сделки в гугл-документах — чтобы его использовать, нужно создать копию и сохранить в своих документах

Читайте также:
Договор купли продажи авто по наследству: образец

В договоре бартерной сделки указывают:

  • кто обменивается;
  • чем обмениваются. Пишут название товара или услуги, количество и общую стоимость;
  • кто платит за доставку товара. Может платить принимающая или отправляющая сторона;
  • в какой момент переходит право собственности на товар;
  • в какие сроки стороны должны поставить товар.

И стандартные пункты: номер договора, дата, реквизиты и подписи сторон, форс-мажор, урегулирование споров.

Важный пункт в договоре бартера — переход права собственности. Выделенная желтым фраза в переводе с юридического значит, что сторона 1 становится владельцем товара стороны 2, когда передает свой товар. Если же свой товар она не передала, то и права собственности на товар другой компании не получает. Даже если товар уже лежит на ее складе.

В пункте «разрешение споров» можно указать город, в котором компании будут судиться. Например, споры должны передаваться в арбитражный суд города Москвы.

Договор обмена товарами: что прописать, как платить налоги + шаблон

Предприниматели могут работать по бартеру — платить продавцу не деньгами, а своим товаром. Так можно, если оба согласны. Бартер товаров оформляют договором мены.

На какой бартер подойдёт договор мены

По договору мены предприниматели могут обмениваться только товарами. То есть продуктами, стройматериалами, мебелью и машинами. А вот услугами, дебиторкой и товарными знаками — нет.

✅ Представим, что ИП Иванов хочет закупить у ИП Петрова джем для завтраков в своей кофейне. У Иванова нет денег на расчётном счёте. Он предлагает Петрову расплатиться партией кофейных зёрен, и тот соглашается. Это бартер товаров, его оформляют договором мены.

❌ Если Иванов предложит расплатиться услугой кейтеринга для корпоратива Петрова, договор мены не подойдёт. На обмен услугами надо заключить достаточно заковыристый договор. Юристы называют его «смешанный договор купли-продажи и оказания услуг». Его отличие в том, что товар можно взять, а от услуг отказаться и потребовать деньги. И весь смысл бартера пропадает.

Обмен товарами бывает двух видов:

— Равноценный — когда стоимость товаров примерно одинаковая. Здесь стороны ничего друг другу не платят;

— Неравноценный — если один товар дороже другого. Тогда одна сторона доплачивает разницу в цене.

С договора мены предприниматель платит налог, как будто он продал товар за деньги. Про учёт бартера на УСН расскажем ниже.

О чём договориться при обмене товарами

Чтобы бартер состоялся, надо подписать договор мены, составить спецификации и передать товары по накладным. Заполним все документы вместе.

Проверить в договоре надо следующее.

Предмет договора

Предмет — это по поводу чего стороны договорились.

Предмет пишут в первом пункте договора. По договору мены предприниматели обмениваются товарами насовсем. В тексте это будет звучать так:

В соответствии с настоящим договором каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.

Каждый предприниматель считается продавцом своего товара и покупателем встречного. На деле это значит, что если в товаре найдётся брак, включатся правила для купли-продажи. Поставщик бракованного товара будет обязан заменить его на нормальный или компенсировать ремонт.

Описание товаров

Из договора мены должно быть понятно, какими товарами обмениваются.

Подробно расписать товар удобнее в отдельном документе — спецификации. Товаров у нас два, поэтому спецификацию заполняют на каждый. Под каждой спецификацией оба предпринимателя расписываются.

Для образца мы заполнили спецификацию на кофейные зёрна. Спецификация на джем будет такая же.

Если из договора непонятно, каким товаром меняются, бартер считается несогласованным. Любая сторона может в любой момент дать заднюю без штрафов и пени. Но тут может выйти так, что один товар уже отдали. Его надо вернуть. Или заплатить деньгами — если товар уже переработали, например, пустили джем на пирожки.

Товары равноценны или нет

По умолчанию товары на бартер равноценны. Даже если их стоимость не совпадает цифра в цифру.

Кофейные зёрна из нашего примера по спецификации стоят 50 000 ₽. Представим, что партия джема вышла на 48 500 ₽. Разные цены — это не значит, что за более дорогой товар надо доплачивать. Джем и зёрна в нашем случае равноценны.

Читайте также:
Приложение к договору купли продажи: образец

Для страховки пишем такую фразу:

Товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, мена товаров производится без доплаты.

❗ Чтобы товары считались неравноценными, это нужно прямым текстом прописать в договоре. Плюс указать, сколько и в какой срок сторона доплачивает. К примеру, пишем в спецификациях, что зёрна стоят 50 000 ₽, а джем 30 000 ₽. И получатель зёрен обязан доплатить 20 000 ₽.

В договоре это условие будет выглядеть так:

Сторона-2 обязуется перечислить Стороне-1 разницу в стоимости обмениваемого товара в сумме 20 000 рублей в течение двух дней с момента подписания настоящего договора.

Если получатель дорогого товара затянет с доплатой, на долг набегут проценты по ключевой ставке, начиная со следующего дня после поставки.

Кто платит за доставку и упаковку

По умолчанию каждая сторона несёт все расходы по передаче своего товара.

Например, Иванов обязан сам оплатить перевозку товара до склада Петрова. А Петров — перевозку и упаковку банок в специальную тару для стекла.

Но если нужно, все расходы можно переложить на одну из сторон. Например, Иванов привозит зерна и на своей машине забирает джем.

Срок передачи и место доставки

Товарами можно обменяться в один день или в разные сроки. К примеру, Иванов привозит зёрна сейчас, а Петров свой товар только через месяц. Так можно. По месту доставки тоже договариваются.

Сторона-1 обязана доставить товар до 30 июля 2021 года Стороне-2 по адресу склада: г. Екатеринбург, улица Ленина, дом 5.

Такой же пункт будет для доставки второго товара.

На передачу каждого товара оформляют товарную накладную.

Момент поставки товаров очень важен.

Если товары доставляют не одновременно, возникает так называемое встречное исполнение. И тут срабатывает такое правило. Если первый товар опаздывает, доставку второго товара можно отложить или вообще отменить бартер. При одномоментном бартере отказаться от товара на ходу нельзя.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как платить налог при обмене товарами

Полученный по бартеру товар предприниматель обязан включить в доход по УСН — ст. 154 НК РФ.

Цену товара берут из договора. Если её нет, смотрят рыночную на такой товар и берут ее. Продажу заносят в КУДиР в дату поставки товара по накладной.

К примеру, Иванову 5 августа 2021 привезли джем на 48 500 ₽. В этот же день он внесёт 48 500 ₽ в книгу.

Предприниматели на УСН Доходы минус расходы могут списать отданный по бартеру товар в расходы при соблюдении общих условий. Подробно про учёт расходов мы рассказывали в отдельной статье.

Статья актуальна на 01.07.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Что такое договор мены

Договор мены — это документ, с помощью которого оформляется сделка по переходу собственности на товар. Стороны соглашения передают друг другу объекты и получают право владения предметом обмена и распоряжения им.

Понятие по ГК РФ

Мена регулируется Гражданским кодексом, и что такое договор мены (ДМ), разъясняет глава 31. В соответствии с п. 1 ст. 567:

  • стороны обязуются передать друг другу товар — один в обмен на другой;
  • объекты передаются в собственность.
  • действуют по правилам купли-продажи (гл. 30 ГК), если сделка не противоречит правилам гл. 567 и сути мены;
  • каждый является покупателем и продавцом соответственно принимаемого в обмен и передаваемого (п. 2 ст. 567).

Область применения — передача и получение в собственность:

  • материальных объектов;
  • имущественных прав.

Особенности мены

Контрагенты действуют по правилам купли-продажи. ДМ схож с соглашением покупателя и продавца, но имеет и отличия.

Что предусмотреть сторонам мены:

При обмене равноценного нельзя взыскать (кроме случаев неравноценности):

Действуют особые правила расчетов, перечислим, какие условия необходимо для заключения договора мены соблюсти и учесть дополнительно:

Если объекты обмена неравноценны:

Читайте также:
Договор безвозмездной аренды автомобиля у физического лица

Если по ДМ получено имущество ненадлежащего качества, нельзя:

К ДМ не относятся сделки, предусматривающие обмен на эквивалентные по стоимости услуги:

Как составить

Мена оформляется возмездным, консенсуальным, двусторонним, синаллагматическим документом. Часто задается вопрос, является ли договор мены возмездным или нет, — да, является, и этому есть объяснение. Каждый субъект при передаче имущества контрагенту за исполнение своих обязанностей получает встречное предоставление — другой объект. Соглашение консенсуально, поскольку считается, что оно заключено с момента достижения согласия в требуемой форме. Двусторонний характер подтверждается наличием:

  • обязанности в пользу другой стороны — роль должника;
  • права требования к контрагенту — роль кредитора.

Устная форма используется только в двух случаях:

  • между гражданами при сумме сделки менее 10 МРОТ;
  • между всеми субъектами, если договор исполняется при его заключении.
  • различные образования, наделенные специальными имущественными правами и обязанностями (например, государственные и муниципальные организации);
  • физические лица и организации.

Момент, когда договор мены считается заключенным, указывается в соглашении вместе с местом сделки. Он наступает после достижения договоренности по существенным условиям — предмету сделки, его описанию и количественной оценке.

Передача имущества описывается по видам, размерам, артикулам, сортам, иным признакам, которые согласовали стороны (ст. 467 ГК).

Товары, свободные от обременения, имущественные права (п. 2 ст. 557 ГК РФ) — это существенное условие договора.

Предметом ДМ не может быть:

В качестве объекта в договор об обмене имущества включают следующие товары:

Определяют стороны ДМ. Часто встречающиеся особенности:

  • по ДМ не совпадают сроки передачи;
  • исполнение обязательства в более поздний срок признается встречным обязательством.

Последний исполнитель вправе отказаться от исполнения. В этом случае он требует возмещения убытков, если обязательство не исполняет ранний.

Права и обязанности сторон при заключении договора мены описаны в п. I ст. 568 ГК

Структура и положения соглашения соответствует купле-продаже, если нет специального регулирования. Например, указом президента №1209 от 18.08.1996 и гл. 10 ФЗ-164 от 08.12.2003 регламентируется, в какой форме заключается договор мены: бартера, во внешней торговле.

Образец ДМ, предметом которого являются автомобили, заключенный между гражданами, выглядит следующим образом:

Обмен недвижимостью с родственником

Как произвести обмен недвижимостью с родным братом (оба объекта в собственности более 5 лет)? Стоимость объектов разная. Через два договора дарения или через договор мены?

В данном случае законными будут оба предложенных варианта. Оба договора – и дарение, и мена – являются гражданско-правовыми сделками, используются, чтобы юридически оформить переход права на недвижимое имущество. На практике договор дарения чаще заключается между близкими людьми, родственниками.

Поскольку предметом сделок дарения и мены являются объекты недвижимости, то переход права собственности на каждый объект требует обязательной государственной регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН, с уплатой физическим лицом госпошлины за каждый объект в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

Главное при выборе договора учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своим братом. От этого зависит, правовые нормы каких глав ГК РФ будут применятся: гл. 32 (к договорам дарения) или гл. 30-31 (к договору мена), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.

Содержание

Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание

При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.

1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.

2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.

3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Читайте также:
Типовой договор аренды автомобиля у физического лица

Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки. Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.

4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)

5. Согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью, поэтому на приобретенную недвижимость по договору дарения не распространяется режим общей совместной собственности, т.е. у супруги одаряемого не появляется прав на ½ долю подаренной недвижимости. На практике именно с этой целью часто заключают договор дарения – исключить права супруги одаряемого на недвижимость.

6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст. 210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости. Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.

Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.

7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.

Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”. Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы. При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом. В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.

По сложившейся судебной практике с очень высокой долей вероятности суды отменяют сделки дарения между заинтересованными лицами – близкими родственниками, совершенные до или во время процесса банкротства одного из них.

8. Именно по этим причинам на рынке недвижимости, в случае последующей реализации одаряемым-собственником своей недвижимости, потенциальные покупатели (а особенно их ипотечные банки и страховые компании) не жалуют объекты недвижимости, где документом-основанием указан «свежий договор» – договор дарения между близкими родственниками, что может сказываться на сроках и стоимости продажи таких объектов. И этот момент рекомендуем учитывать при выборе способа переоформления недвижимости.

Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.

Особенности договора мены

Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Читайте также:
Как продается машина по договору купли продажи

Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.

Как указано в рассматриваемом случае, стоимости объектов недвижимости разные, но не указано: планируется ли одним из братьев произвести доплату, чтобы уравнять стоимости объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст. 568 ГР РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. Стороны договора полностью свободны в формулировках условия договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Поэтому в договоре мены вы можете предусмотреть, что обмениваемые объекты недвижимости равноценны, или, наоборот, признать их неравноценными, тогда сторона, передающая объект, цена которого ниже цены объекта, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Поскольку договор мены всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом-менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости (ст. 253 ГК РФ и ст. 34 СК РФ).

Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е. каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности. В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.

Что касается вопроса по уплате НДФЛ при заключении договора мены, то согласно письму ФНС России, размещенному на официальном сайте (https://www.nalog.ru/rn77/about_fts/about_nalog/4005413/), в соответствии с положениями п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар.

Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены была получена доплата (оплата разницы в ценах обмениваемых товаров), сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы (см. письмо ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@ “Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены”).

Другими словами, каждая сторона договора мены получает доход в натуральной форме в виде стоимости недвижимости и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты (если у одной из сторон договора предусмотрено получение доплаты), с которых надо оплачивать НДФЛ.

Но в рассматриваемом случае оба объекта недвижимости находятся в собственности у каждого из братьев более пяти лет, соответственно, от налогообложения освобождены (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Но в случае получения доплаты по договору мены одним из братьев с суммы полученной им доплаты надо будет оплачивать НДФЛ.

Как составить договор мены?

Договор мены – это многостороннее соглашение, предусматривающее обязательство сторон о передаче в собственность какого-либо имущества (движимого или недвижимого) либо товара. Обе стороны выступают в качестве продавца. Стороны обоюдно обязуются передать его и принять. Очень часто возникают споры по договору мены между сторонами.

Читайте также:
Сколько стоит нотариально заверить договор купли продажи

Содержание статьи:

В данном правоотношении предметом обмена выступает товар, к которому относятся:

  • жилые и нежилые помещения;
  • земельные участки;
  • готовая продукция собственного производства;
  • транспортные средства;
  • доли в уставных капиталах ООО;
  • акции;
  • узлы и агрегаты транспортных средств;
  • доли в праве собственности;
  • вещи;
  • имущественные права граждан и юридических лиц

Список не является исчерпывающим, но в каждом конкретном случае требуется тщательная юридическая экспертиза товара, подлежащего мене. Вещи и товары должны принадлежать участникам соглашения.

ПОЛЕЗНО: смотрите ВИДЕО с советами, что необходимо учитывать при заключении любого договора в т.ч. договора мены, пишите свой вопрос в комментариях ролика

Существенные условия договора мены

Необходимыми (существенными) условиями соглашения по обмену являются:

  1. наименование вещи (товара);
  2. его количество.

Обратите внимание: положения обязательно прописываются в тексте. Их отсутствие влечет признание договора мены незаключенным (подробнее про признаки незаключенности договора по ссылке).

В документах рекомендуется отражать:

  1. Срок передачи вещи (товара) или из буквального толкования можно определить, что вещь (товар) должны быть переданы;
  2. Последствия неисполнения по передаче. Сторона, которой вещь не передана к определенному документом сроку, может не исполнять своих обязательств либо совсем отказаться от них;
  3. Предмет сделки должен быть собственностью сторон. В противном случае сторона, права которой ущемлены, имеет право законными способами вернуть обмениваемый товар и потребовать возмещения убытков;
  4. Обязательство владельца вещи возместить контрагенту разницу в товарной стоимости, если ее цена ниже другой;
  5. Необходимость оплатить затраты, возникающие в результате передачи (транспортные, по доставке и другие)

Важно: регистрация договора в Росреестре оформляется два этапа перехода права собственности. Однако она не является обязательной, читайте какие споры по договору мены могут возникнуть и как их избежать по ссылке.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как избежать рисков при заключении договора мены

Как составить договор мены долей квартиры?

Каждый участник выступает и как продавец, и как покупатель. В документе отражаются:

  • персональные и паспортные сведения собственников помещений;
  • размеры доли в праве собственности (цифрами и прописью);
  • размер общей и жилой площади помещения;
  • оценка доли специалистами БТИ;
  • заключение сертифицированного оценщика рыночной стоимости доли;
  • паспортные данные лиц, которые проживают в помещении;
  • технические характеристики объекта соглашения , согласно правоустанавливающих документов;
  • указание на то, что доли являются равноценными (либо определяется размер разницы и сроки ее выплаты стороне, чье имущество оценено выше);
  • правовые основания владения, пользования и распоряжения долей и перехода собственности к стороне от прежнего хозяина;
  • передаточные акты сторон

ВЫГОДНО: давайте составление договора поручим нашему адвокату?

Как составить договор мены автомобиля?

Данного вида соглашения заключаются как между гражданами, так и с участием предприятий и организаций. Цены на транспортные средства могут отличаться. В этом случае владельцу более дорого автомобиля выплачивается разница в цене. В документе контрагенты отражают:

  • установочные и персональные данные;
  • населенный пункт и дату заключения договора;
  • сведения, подтверждающие право собственности (паспорт автомобиля и регистрационное свидетельство);
  • технические характеристики и номера узлов (в соответствии с правоустанавливающей документацией);
  • указание на отсутствие обременений и ограничений, препятствующих совершению регистрационных действий;
  • условия расторжения сделки;
  • сумма разницы в цене и порядок совершения доплаты (при необходимости);
  • подписи участников соглашения

Возможен ли договор мены с доплатой?

Предметы обмена и имущества не всегда совпадают по цене. Потому при оформлении текста договора возможно указание условия и доплате разницы между стоимостью стороне, чье имущество стоит больше. В тексте необходимо указать сумму цифрами и прописью. Рекомендуется обозначать не только размер разницы, но и срок, в который ее необходимо возместить.

Что дает нотариальное удостоверение договора мены?

В большинстве случаев мена оформляется в документ произвольной формы, который подписывается собственниками имущества. Существует ряд исключений, когда мена регистрируется нотариусом. Это:

  • соглашения с несовершеннолетними или лицами, которые не отдают отчет в своих действиях и не могут руководить ими;
  • соглашения по обмену долей недвижимости

Соглашения, требующие обязательного нотариального удостоверения и не прошедшие этой процедуры, признаются недействительными. В этом случае участники обязаны возвратить имущество прежним собственникам либо возместить его в денежном эквиваленте.

ПОЛЕЗНО : сейчас у нас действует специальное предложение по составлению любого договора за 24 часа, смотрите подробнее видео и пишите свой вопрос в комментариях ролика

Читайте также:
Как заполняется договор купли продажи автомобиля: образец

Почему стоит обратиться за помощью к адвокату по договору мены?

Поможем Вам:

  • составить договор мены
  • проконсультируем о возможных рисках при указании отдельных условий договора
  • проанализируем договор, который Вам предлагает вторая сторона (читайте, как правильно анализировать договор по ссылке)
  • подадим в суд в случае, если заключенный договор мены не исполняется или нарушает Ваши права и законные интересы

Вам надоела рыскать по просторам Сети и искать законы? Вам нужен гарантированный результат в разрешении проблем? Все еще сомневаетесь и раздумываете, как выбрать надежного адвоката?

Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» — Ваш правой спутник и гарант в сложной жизненной ситуации!

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

Договор мены

Нечасто, но бывает, что торговые организации, стремясь избежать оттока денежных средств, заключают бартерные договоры. С 1 января нынешнего года в этом случае суммы НДС ненужно перечислять друг другу отдельными платежными поручениями. Поговорим о том, как можно использовать договор мены в хозяйственной деятельности компании с выгодой.

На особом контроле

Использование неденежных форм расчетов имеет ряд преимуществ перед обычными, осуществляемыми через счета в банках:

  • уменьшаются затраты на банковское обслуживание;
  • достигается экономия времени;
  • нет необходимости исключать из оборота денежные средства.

Но, применяя безденежные формы расчетов, необходимо учитывать, что такие операции всегда привлекали внимание налоговых органов, так как при их осуществлении денежные средства не проходят через счета в кредитных организациях или кассу предприятия. Это обстоятельство значительно затрудняет контроль со стороны фискальных органов.

Кроме того, в случае применения классического варианта товарообмена, то есть когда одно имущество меняется на равноценное другое, отсутствует цель извлечения прибыли. Тогда теряется смысл коммерческой деятельности, которым является именно получение дохода. Данное обстоятельство также неизбежно привлекает внимание контролирующих органов. Поэтому при проведении таких расчетов необходимо иметь представления об их правовой основе.

Стоит отдельно обратить внимание на тот факт, что налоговые органы имеют право контролировать бартерные операции на основании п. 2 ст. 40 НК РФ. И если отклонение цены сделки от рыночной составит более 20%, то проверяющие могут пересчитать результаты сделки по рыночным расценкам и доначислить налоги (п. 3 ст. 40 НК РФ).

Если договором мены не согласованы наименование и количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, то соглашение является незаключенным.

Сущность договора

При совершении товарообменной операции организации должны руководствоваться нормами ГК РФ. Однако в гражданском законодательстве такого понятия просто нет, как нет и определения бартерной сделки. В то же время сущность последней — это обмен одного товара на другой, то есть налицо признаки операции мены. Таким образом, при заключении бартерного соглашения можно опираться на нормы, установленные в отношении договора мены.

Суть договора мены заключается в том, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). Причем речь идет именно об обмене вещи на другую вещь, а не товара в обмен на услугу или право требования имущества от третьего лица. На данное обстоятельство указывается в п. 1 и 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены».

Пунктом 2 ст. 567 Гражданского кодекса установлено, что к договору мены применяются правила о купле-продаже, определенные в гл. 30 ГК РФ, но только если они не противоречат правилам, предусмотренным гл. 31 «Мена» ГК РФ, и существу мены.

Согласно п. 1 ст. 455 ГК РФ, товаром по договору купли-продажи могут быть любые оборотоспособные вещи.

Переход прав

Вопрос о переходе права собственности решается исходя из норм гражданского законодательства, с этим согласны и налоговики (Письмо Минфина России от 3 августа 2006 г. № 03-06-01-04/151).

Необходимо отметить, что в силу ст. 570 ГК РФ право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если законом или договором мены не предусмотрено иное. То есть пока объект сделки передан только одной из сторон, право собственности сохраняется у каждого участника операции именно на свой товар. Поэтому если получившая товар сторона каким-либо образом утратит его, она будет обязана возместить контрагенту убытки в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

Читайте также:
Как аннулировать договор купли продажи авто

При обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации последней прав на полученную недвижимость (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. № 69).

Равно– или неравноценные?

Товары, передаваемые в рамках заключенного договора мены, могут быть как равноценными, так и неравноценными. Если соглашением не предусмотрено иное, то товары считаются равноценными согласно п. 2 ст. 568 ГК РФ. Однако это не означает, что общая стоимость товаров одинакова. Как отметил Президиум ВАС РФ, даже если из условий договора мены следует, что стоимость обмениваемых товаров различается, это само по себе не должно рассматриваться как условие, свидетельствующее об их неравноценности. Для решения данного вопроса необходимо выяснение воли сторон, заключивших сделку (п. 8 Информационного письма № 69).

Товары признаются неравноценными, если это прямо следует из условий договора или вытекает из согласованного волеизъявления сторон (п. 2 ст. 568 ГК РФ). На это же указывает п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 69. В этом случае сторона, передающая товар по более низкой цене, должна компенсировать разницу в ценах.

В договоре мены в соответствии со ст. 569 ГК РФ сторонами могут быть предусмотрены несовпадающие сроки исполнения обязательств по передаче товаров.

Приход и расход

При заключении договора мены компания выступает одновременно и продавцом, и покупателем. Следовательно, возникает необходимость отражения в бухгалтерском учете проводок, связанных с продажей товаров, а также с оприходованием полученной продукции.

Рассмотрим сначала продажу товара. В соответствии с п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации» выручка от продажи продукции и товаров признается доходом. Она принимается к бухгалтерскому учету в сумме, которая исчисляется в денежном выражении и равна величине поступления денежных средств и иного имущества и (или) величине дебиторской задолженности.

В п. 6.3 ПБУ 9/99 указано, каким образом определяется величина поступлений и (или) дебиторской задолженности по договорам, предусматривающим оплату неденежными средствами. Она принимается к бухгалтерскому учету по стоимости товаров, полученных или подлежащих получению организацией. В свою очередь, стоимость этих товаров устанавливается исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах компания обычно определяет стоимость аналогичных товаров. Не упускайте из вида важное обстоятельство. Согласно п. 12 ПБУ 9/99 в бухгалтерском учете выручка признается при соблюдении указанных в этом пункте условий.

Теперь перейдем к рассмотрению расходов. Они отражаются в периоде признания доходов согласно п. 19 ПБУ 10/99 «Расходы организации». Однако здесь необходимо учесть следующее. В момент передачи товаров покупателю нужно отразить их выбытие, поскольку в этот момент расходов пока еще не возникает. Чтобы зафиксировать это в бухучете, можно воспользоваться счетом 45 «Товары отгруженные», который предназначен для обобщения информации о наличии и движении отгруженной продукции, выручка от продажи которой определенное время не может быть признана (Инструкция по применению Плана счетов).

Ограничения мены

Операции мены недоступны компаниям, которые работают в области производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции, если предметом обмена является данный товар. Заключенные в таком случае договоры считаются ничтожными (положения ст. 26 Федерального закона от 22 ноября 1995 г. № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции»).

Вопрос стоимости

Уясним также порядок учета товаров, поступающих в обмен на собственную продукцию. Сначала следует определиться с тем, по какой стоимости они отражаются в бухгалтерском учете. Для этого обратимся к ПБУ 5/01. Согласно п. 10 этого документа, фактической себестоимостью материально-производственных запасов, которые получены по договорам, предусматривающим оплату неденежными средствами, признается стоимость активов, переданных или подлежащих передаче организацией. В свою очередь, стоимость последних устанавливается исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах компания обычно определяет стоимость аналогичных активов.

Читайте также:
Договор транспортной экспедиции и договор перевозки: отличия

Если МПЗ будут получены до перехода права собственности, то, согласно п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ, их необходимо отразить обособленно. Поскольку полученные организацией запасы ей не принадлежат, они считаются принятыми на ответственное хранение и учитываются на забалансовом счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение» (п. 155 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов). Последние утверждены Приказом Минфина России от 28 декабря 2001 г. № 119н.

Мена и НДС

Основные налоговые проблемы договоров мены заключаются в особенностях обложения налогом на добавленную стоимость.

Так, согласно п. 2 ст. 154 НК РФ, при реализации товаров по товарообменным (бартерным) операциям база по НДС определяется исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ. Таким образом, несмотря на презумпцию равноценности обмена, установленную п. 1 ст. 568 ГК РФ, налоговая база по НДС применительно к реализуемому товару должна определяться исходя из рыночной стоимости аналогичной продукции.

Здесь налицо проблема взаимосвязи между гражданским и налоговым правом. Подобная ситуация складывается, когда публичное право (НК РФ) предписывает сторонам сделки, что им следует делать в своих частных гражданско-правовых отношениях. Получается, что если стороны изначально планируют неденежные формы расчетов, они обязаны предусмотреть в договоре, что соответствующая сумма НДС должна быть уплачена денежными средствами путем безналичного перевода.

Трудности возникают и в том случае, когда при заключении договора мены обязательства по договору выполняются в разных кварталах. У стороны, первой получившей товар, по мнению налоговиков, возникает обязанность исчислить НДС со стоимости полученного товара как с аванса (п. 1 ст. 167 НК РФ; п. 2 Письма ФНС России от 28 февраля 2006 г. № ММ-6-03/202@). Хотя, конечно, вопрос о необходимости уплаты НДС с неденежных авансов является спорным.

Если договором мены не установлен порядок оплаты разности в ценах товаров, признанных неравноценными, необходимо руководствоваться ст. 568 ГК РФ.

Облегчение для менял

Совсем недавно одну налоговую проблему законодатель все-таки ликвидировал. Долгое время в отечественном Налоговом кодексе существовала норма, установленная п. 2 ст. 172, согласно которой при использовании собственного имущества в расчетах за приобретенные товары сумма НДС, подлежащая вычету, определяется в случаях и в порядке, которые предусмотрены в п. 4 ст. 168 НК РФ. В этой статье, в свою очередь, содержалось требование отдельного перечисления сумм НДС при любых неденежных формах расчетов. Следовательно, при товарообменных операциях налог предъявлялся сторонами к вычету только после перечисления НДС друг другу отдельными платежными поручениями (п. 4 ст. 168, п. 2 ст. 172 НК РФ). Но с 1 января 2009 г. вышеуказанные пункты статей 168 и 172 НК РФ утратили силу (Федеральный закон от 26 ноября 2008 г. № 224-ФЗ).

– Наконец-то законодатели устранили ненужную норму налогового законодательства, когда при взаимозачетах требовалось пересылать на счета контрагентов НДС, — говорит главный бухгалтер ООО «Сидан-Контракт» Ирина Шестакова. — Эта операция усложняла работу специалиста учета. Особенно трудно было дождаться денег от контрагента, отправив платеж на его счет, поскольку он не торопился исполнять свои обязанности, получив оборотные деньги от нашей компании. Таким образом, при неденежных формах расчетов эта проблема приобретала гораздо больший размах, а уж в условиях кризиса, когда предприятия разных уровней испытывают трудности со срочной ликвидностью, их деятельность может быть просто парализована.

В любом случае налоговый вопрос применительно к договорам мены не является простым. Поэтому прежде чем прибегать к такому соглашению, нужно взвесить все за и против.

Андрей Мезенцев

Будьте всегда в курсе последних изменений в бухучёте и налогооблажении!
Подпишитесь на Наши новости в Я ндекс Дзен!

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: